Uchwalenie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo zmiana obowiązującego planu może mieć bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości. Działka, której nowe przeznaczenie umożliwia np. bardziej korzystny sposób zagospodarowania, może zyskać na wartości. W określonych przypadkach taki wzrost staje się podstawą do ustalenia opłaty planistycznej.
Kluczowe jest jednak nie samo uchwalenie planu, lecz wykazanie rzeczywistego wzrostu wartości nieruchomości i spełnienie przesłanek przewidzianych w przepisach.
Czym jest opłata planistyczna?
Jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty ją zbywa, gmina może pobrać jednorazową opłatę określoną procentowo w planie. Stawka nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości. Przepisy przewidują również pięcioletni okres związany z możliwością naliczenia tej opłaty.
Nie oznacza to więc, że właściciel płaci określony procent całej wartości działki. Podstawą jest wzrost wartości wynikający z uchwalenia lub zmiany planu miejscowego.
Przykładowo: jeżeli zmiana przeznaczenia gruntu zwiększyła jego możliwości inwestycyjne, rzeczoznawca musi ustalić, jaki wpływ właśnie ta zmiana miała na wartość nieruchomości.
Jak określa się wzrost wartości?
To jedno z najważniejszych zagadnień w całej procedurze. Nie wystarczy porównać ceny zakupu działki sprzed kilku lat z jej aktualną ceną.
Przepisy wskazują, że wzrost wartości określa się poprzez porównanie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu przeznaczenia po uchwaleniu lub zmianie planu z wartością wynikającą z wcześniejszego przeznaczenia albo – w określonych przypadkach – wcześniejszego faktycznego sposobu użytkowania.
Na cenę nieruchomości wpływa przecież wiele innych czynników: sytuacja na rynku, lokalizacja, dostęp do infrastruktury, parametry działki czy zmieniający się popyt. Zadaniem rzeczoznawcy jest oddzielenie tych czynników od wpływu samej zmiany planistycznej.
Jaką rolę ma rzeczoznawca majątkowy?
Profesjonalna wycena nieruchomości w Poznaniu dla potrzeb opłaty planistycznej wymaga analizy stanu planistycznego, cech nieruchomości oraz odpowiedniego rynku.
Rzeczoznawca analizuje m.in.:
- treść poprzedniego i nowego MPZP,
- przeznaczenie i możliwy sposób wykorzystania gruntu,
- stan nieruchomości,
- lokalny rynek,
- transakcje dotyczące nieruchomości podobnych.
Szczególnego znaczenia nabiera to przy wycenie gruntów w Poznaniu i okolicach, gdzie różnice w przeznaczeniu działki mogą istotnie wpływać na jej potencjał inwestycyjny.
Opłata planistyczna a opłata adiacencka – to nie to samo
Pojęcia te są czasem używane zamiennie, choć dotyczą różnych zdarzeń.
Opłata planistyczna jest związana ze wzrostem wartości wynikającym z uchwalenia lub zmiany miejscowego planu. Opłata adiacencka może natomiast wiązać się z innymi zdarzeniami określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami, np. podziałem nieruchomości lub budową określonych urządzeń infrastruktury.
Dlatego wycena dla opłaty adiacenckiej i planistycznej w Poznaniu wymaga każdorazowo ustalenia konkretnego celu oraz właściwej podstawy prawnej.
Dlaczego rzetelna wycena jest tak ważna?
W sprawach planistycznych różnica w określonej wartości może przełożyć się bezpośrednio na wysokość należnej opłaty. Operat powinien więc opierać się na prawidłowych danych rynkowych, właściwym stanie nieruchomości i poprawnie określonym wpływie zmiany MPZP.
Jako rzeczoznawca majątkowy w Poznaniu wykonuję wyceny dla potrzeb ustalenia opłat planistycznych i adiacenckich dla właścicieli nieruchomości, przedsiębiorców oraz jednostek sektora publicznego. Każdy przypadek wymaga osobnej analizy, ponieważ skutki zmiany planu zależą od konkretnej nieruchomości i jej uwarunkowań.